Un millón y medio de personas ya se inscribieron en la ANSES esperanzadas en obtener los préstamos baratos del Gobierno. Sin embargo, la iniciativa incluye algunas particularidades que pueden jugar como condicionantes a la hora de recibir el dinero. ¿Para qué alcanzaría ese monto? La letra "chica"
A poco más de quince días de anunciado, el
plan oficial Procrear de crédito para la vivienda única familiar sigue ganando relevancia en el sector inmobiliario, pese a que la forma en
cómo se implementará esta iniciativa continúa siendo un
gran misterio.
Los
más de 1,5 millones de particulares que ya se
inscribieron en la ANSES -esperanzados en obtener el "milagro K" de pagar un crédito a tasas que arrancan en un 2%, cuando la inflación es diez veces superior- dan cuenta de la
expectativa que ha generado.
En el
arranque fue
todo fervor. Pero
las dudas entre particulares y especialistas comenzaron a surgir cuando, papel y lápiz mediante, se hicieron cuentas sobre lo que se ofrece.
Sucede que, al
repasar los requisitos a cumplimentar para ser un beneficiario del plan
Procrear, quedan en evidencia cuestiones que terminan por
complicar a los
sectores de menor poder adquisitivo que apuestan a este programa como solución habitacional.
"Como está pautado,
parece hecho para quien
ya tiene una vivienda o no tiene mayores
inconvenientes para
encarar una construcción, porque posee desde el terreno hasta la espalda financiera para cumplir con todo lo que se pide", afirmó de manera categórica Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI).
El
primer condicionamiento fijado en el mega plan hipotecario puede encontrarse, justamente, en
el requisito inicial que contempla:
demostrar un trabajo en blanco con fondos suficientes por el período mínimo de un año.
Es que, tal como detalló la propia Presidenta en el marco del anuncio de las tarjetas Argenta para jubilados, el país hoy cuenta con "un
32% de trabajadores sin registro" y más de un
7 por ciento de desocupación.
Sólo
considerando el total de
empleados en negro quedan
"borrados de un plumazo" más de
4,3 millones de argentinos. Y, justamente, es en este grupo donde se encuentran las mayores carencias habitacionales.
"Esta es una
limitación muy fuerte.
Pero hay otra que también es significativa, como el
monto tope prestado y
qué tipo de construcciones son las que se pueden llevar a cabo. Y esto no ayuda a quienes quieren dejar de alquilar", aseguró
iProfesional.com José Rozados, CEO de la consultora Reporte Inmobiliario.
El gran limitante
Entrando en mayores detalles sobre la iniciativa y
"posando la lupa" sobre los
condicionantes -además del ya mencionado- surge
uno que es crucial.
Y tiene que ver con que
el costo del proyecto de obra a encarar no puede superar en más de
cuatro veces el valor del terreno.
"Esto es comprensible para un particular que cuente con un lote muy bien valuado y en dólares, por ejemplo. Ahora, es un
dolor de cabeza para aquellos que tienen un
pedazo de tierra en una
zona poco cotizada", señaló Rozados, al tiempo que agrega que "para
quienes más requieren de estos créditos este
limitante es nocivo".
"Pensemos en una persona que dispone de un
terreno en el
Gran Buenos Aires o en el
interior. En ese caso, un lote de
200 metros cuadrados en zonas de
baja demanda -que es el tipo de espacio del que disponen muchos de quienes solicitaron los préstamos- puede cotizar en unos
$15.000. Es decir, que
recibirá no más de $60.000 para hacer su casa", apuntó el titular de Reporte.
Y aquí entra a tallar otra cuestión de relevancia: esa cifra puede resultar inferior si es que
el Gobierno toma la valuación fiscal de los predios.
Precisamente,
el programa no aclara cómo será determinado dicho valor.
"Uno tiende a pensar que se utilizará la cotización del mercado, pero
en las condiciones del plan eso
no se aclara. Si se aplica la valuación fiscal, el dinero que se esté entregando incluso puede ser más bajo del previsto", remarcó Rozados.
En esa dirección, comercializadoras de renombre como LJ Ramos y la mencionada Reporter Inmobiliario aseguraron a
iProfesional.com que el precio de la tierra -de fijarse a valor fiscal-
"puede decaer más de un 60% respecto de la cotización de mercado".
"En
zonas alejadas de la
provincia de Buenos Aires la
cotización de un lote comercializable ronda entre los
$4.000 y los
$10.000. Es decir, que el máximo establecido de cuatro veces ese valor -que iría entre los $16.000 y los $40.000- hace casi imposible levantar una vivienda. Más aun con los
actuales costos que se manejan en la
construcción", expresó Rozados.
El experto detalló que, según los criterios que establece Procrear, "para obtener un
crédito hipotecario razonable que permita construir una casa digna, aunque sin lujos, se deberá contar con un
terreno cuya valuación no baje de los $50.000".
"Eso te hace
acreedor de unos $200.000 pesos. Y te habilita a construir, al menos, un
living y cocina integrada y baño en la habitación. Techo de tejas, paredes aisladas, y demás. El tema es que para una
familia con hijos una casa de esas características
queda muy chica. Por ende, hay que ver cuánto rendirá la plata que entregue el Gobierno", afirmó.
Según una
investigación de mercado que será dada a conocer en los próximos días -
adelantada en exclusiva a
iProfesional.com- el
costo de construcción de una vivienda de
gama media se ubica en los
u$s1.200 el metro cuadrado.
Dicho relevamiento para
unidades del tipo de las viviendas del
plan oficial ProCrear arroja una cifra del orden de los u$s1.000, es decir,
4.500 pesos.
De modo tal que para un
terreno bien ubicado y cotizado en $50.000 -que habilitaría la obtención de un
crédito de $200.000- esa cifra
permite edificar (sin considerar gastos extras de tipo administrativo, de gestoría o desarrollo de planos) unos
44 metros cuadrados.
Es, precisamente, por este tipo de resultados que los
expertos hacen hincapié en el
limitante propio de la valuación del lote.
Respecto de este punto, Armando Pepe puso la lupa en las dificultades para aquellos que poseen
terrenos poco cotizados y, además, perciben
ingresos medios o bajos.
"El interesado, según el programa, debe hacer planos, presentarlos, y
pagar derechos municipales según dónde vaya a construir. Eso le implica un
gasto extra de hasta 12.000 pesos. Es muy difícil de afrontar para buena parte del segmento que busca estos créditos", indicó.
El desbalance de la tierra
Desde LJ Ramos Eduardo Pereira, gerente de Tasaciones de la inmobiliaria, también se refirió a este último punto.
"Quienes tengan acceso al crédito y terrenos en el
conurbano bonaerense de por sí enfrentarán la desventaja de contar con una
tierra muy barata. Y ni hablar si la cotización es fiscal. Hay que pensar que
muchas municipalidades hace años que
no actualizan estos valores", remarcó a
iProfesional.com.
"La situación es diferente para los dueños de
predios en
San Isidro, Pilar o Vicente López. En esos casos, esa valuación fiscal está muy cerca del precio de comercialización", agregó.
No obstante, el experto aclaró que "suena
poco convincente que le otorguen el crédito a quienes aparentan una mayor espalda económica".
Por supuesto, todo lo anteriormente dicho comprende a quienes ya disponen de un lote.
Ahora,
¿qué sucede con aquellos que
no tienen terrenos? Según lo anunció la propia Presidenta,
deberán inscribirse para que -a través de Lotería Nacional- resulten
sorteados y así les sea
asignado alguno de los predios fiscales que fueron puestos a disposición del plan.
Pero hay un detalle. La
disponibilidad de espacios aportados por el Estado comprende
apenas 86 parcelas, cuyas dimensiones varían desde las 0,35 hectáreas a las 180.
La distribución de estos terrenos que serían destinados al programa se concentra hoy, principalmente, en la provincia de
Buenos Aires (32 predios), Córdoba (8), Santa Fe (5) y Tierra del Fuego (4).
¿Qué tipo de casas se puede construir?
Aunque luego fueron despublicadas de su página Web, el Hipotecario implementó la semana pasada en su portal de Internet, una opción que
mostraba los modelos de
viviendas construibles dentro del plan oficial para
quienes carezcan de terreno.
Según pudo constatar
iProfesional.com, dichos modelos fueron elaborados por técnicos de la entidad bancaria para cada región del país.
Por lo general se trata de
viviendas de entre
uno y tres dormitorios.
Para la
zona Patagónica (Río Negro, Neuquén, Santa Cruz, Chubut y Tierra del Fuego) se plantearon dos alternativas, de
una y dos plantas (
68 m2 a
79 m2)
Modelo propuesto:
Para la
región de Cuyo (Mendoza, San Juan y San Luis) se exhibieron casas de una o dos plantas con tres variantes: 1, 2 o 3 dormitorios (de
44 m2 hasta los
68 m2).
Alternativa divulgada (opción básica):
Para el
Noreste argentino (Misiones, Formosa, Chaco, Santiago del Estero y Corrientes) serían de 1, 2 o 3 dormitorios (entre
55 m2 y
80 m2), techo curvilíneo.
Propuesta dada a conocer:
Por último, para el NOA (Jujuy, Salta, Tucumán, La Rioja y Catamarca), las viviendas presentadas comprenden 1, 2 o 3 ambientes, con techo inclinado o plano.
Modelo revelado:
Preguntas y respuestas básicas
En búsqueda de responder los interrogantes que surgen de los alcances del mega plan hipotecario oficial,
iProfesional.com consultó a expertos para dar respuesta a muchas de las inquietudes que se han generado.
Una de ellas es
si se puede edificar arriba de la casa de
algún familiar, o si tiene que estar subdividido el terreno.
Hay que decir que no es necesario que esté fraccionado, pero que
el lote debe ser
del padre o del hijo.
De recurrir a esta opción,
ambas casas quedarían hipotecadas al concederse el préstamo.
Otra particularidad del plan está dada por el hecho de que no es suficiente con presentar el boleto de compraventa del
lote si no que
éste tiene que haber sido escriturado.
Un
nuevo interrogante que se presenta es si
quienes ya poseen una casa sin terminar -o bien deseen ampliar su vivienda actual- pueden o no acceder a los créditos "baratos".
La respuesta es sencilla: el plan oficial
sólo está orientado a la construcción de
nuevas viviendas.
¿Y qué pasa con aquellos que deben
tirar abajo lo existente para edificar algo nuevo? En ese caso, el
plan oficial no cubre demoliciones, si bien el interesado puede acceder al crédito para levantar la nueva unidad.
Otra inquietud es
cuál es el momento cero que se considera para
la devolución del dinero recibido.
Al respecto, hay que decir que los
tomadores del crédito no pagan la cuota durante el
período que dure la obra.
Por otro lado, la pregunta de muchos interesados es si habrá una
lista de constructores para contratar o si se puede llamar a cualquier conocido.
Las opciones:
- Para los casos de los préstamos individuales (con terreno propio), el tomador del crédito puede elegir con quien construye.
- En caso de que utilice tierras fiscales urbanizadas, podrá optar por las constructoras ya establecidas por el Estado.
¿Cómo se controlará que las obras se hagan y que realmente valgan el monto solicitado? En una primera instancia se deberá contar con la
aprobación de un presupuesto que sea
razonable según el proyecto de obra.
Luego, los
desembolsos se realizarán de acuerdo con el
cumplimiento de los plazos de ejecución, que se controlarán a través de
inspecciones realizadas por el banco.
Otra inquietud surge de aquellos que
cuentan con parte del capital atesorado. Por ejemplo, se piden $350.000 para una casa de $500.000.
En ese caso, se recuerda que el
proyecto de obra no puede superar el monto equivalente a
cuatro veces el valor del
terreno.
¿Y en el caso de campos? ¿Se puede construir en un predio rural o de estancias? El
plan oficial sólo contempla zona urbana o semiurbana que cuente con infraestructura y que no sea inundable.
En lo que se refiere a
countries o barrios cerrados, todo indica que
no deberían existir restricciones para este tipo de emprendimientos.
La dificultad de llevar el plan oficial a la práctica
A la hora de evaluar la puesta en práctica de la gran apuesta oficial, Armando Pepe apeló a un cálculo para abordar lo que él definió como una iniciativa
"muy difícil de realizar".
"El plan fija 100.000 viviendas al año. Si a ese número lo dividimos por los 365 días,
da como resultado 273 diarias. Dividido por 24,
arroja 11 por hora. Esto resulta poco viable", recalcó.
El experto subrayó que la iniciativa le "hace
recordar a la propuesta para inquilinos que, en su momento, anunciara Néstor Kirchner junto a Martín Redrado. La gente venía a nuestras oficinas a consultar pero al final del plan apenas entregaron
28 créditos a través del Banco Nación".
Por supuesto,
no todos se muestran tan escépticos como el entrevistado. Prueba de ello lo da el millón y medio
de particulares inscriptos en el plan hasta el momento,
y que sueñan con que un
techo propio respaldado por el Gobierno.
(Fuente: iP)
